[부동산] 분양가 12억 넘어도 '중도금 대출' 가능 (주담대 계산기, 특례보금자리론 Q&A)

 

 

오늘(2023년 3월 20일)부터 아파트 ‘중도금 대출’ 규제가 확 풀립니다. 핵심은 크게 2가지입니다.

 

첫째, 분양가 상한기준이 사라졌습니다. 둘째, 인당 대출한도가 폐지됐습니다. 말이 좀 어렵죠? 쉽게 풀어보면요.

 

 

12억 넘어도 중도금 대출 OK

 

지금까지는 아파트 분양가격이 12억 원을 넘을 경우(12억 초과 시) 중도금 대출을 안 해줬습니다. 청약에 당첨된 이후에 은행돈을 못 빌려 쓰고 내돈내산으로 자금을 조달해야 했습니다. 중도금 대출은 “분양가 딱 12억까지(12억 이하)”라는 상한기준이 있었는데요. 이게 없어진다는 얘깁니다. 아파트 분양가를 묻지도 따지지도 않고 중도금 대출을 해주겠다는 뜻이죠.

 

중도금이란?

보통 청약에 당첨되면

계약금 10% + 중도금 60% + 잔금 30%, 이렇게 지불합니다.

계약금이 20%, 잔금이 20%인 경우도 있습니다.

중도금은 10%씩 6차례, 또는 15%씩 4차례를 내기도 합니다.

분양 단지별로 세부내용이 다를 수 있습니다.

청약 공고나 안내문, 계약서 등을 꼼꼼하게 살펴서 자금계획을 세워야겠죠. ^^

 

 

중도금 대출 '분양가 상한'은 왜 생겨났을까?

 

대출 팍팍 땡겨 무리해서라도 집을 사려는, 분양 시장이 다소 과열되는 분위기 속에서 정부가 제동을 걸었습니다. 2016년 8월부터 분양가 9억 원을 초과하면 중도금 대출이 금지됐습니다. 당시 박근혜 정부 시절인데요. 그때는 ‘9억 원’ 넘어가면 제법 고가 아파트였습니다.

 

지난해(2022년) 11월부터는 윤석열 정부가 9억 원이던 상한기준을 ‘12억 원’으로 올렸습니다. 10억대, 11억대 아파트도 이젠 국민 평형이 됐습니다. 물가와 집값 오름세를 반영한 측면이 있습니다. 그간 노른자 땅에 들어서는 아파트는 현금 부자한테만 기회를 몰아준다는 비판이 있었는데, 이를 수용한 측면도 있죠.

 

 

냉각수 뿌리다 다시 불 지피기

정부가 중도금 대출 ‘상한 기준’을 높이거나, 없애려는 진짜 이유는 따로 있습니다. 주택가격이 뚝뚝 떨어지고 부동산 경기가 얼어붙으니 카드를 꺼낼 수밖에요. 연초(2023년 1월)부터 국토교통부는 중도금 대출 상한기준을 아예 없앤다고 예고했습니다. 2016년부터 시행돼 온 규제가 오늘(2023년 3월 20일)부터 완전히 사라지는 겁니다.

 

 

인당 한도 폐지...60% 기준만 남아

인당 대출 보증한도(=통상 ‘인당 대출 한도’), 즉 한 사람이 최대로 받을 수 있는 중도금 대출 보증한도 역시 폐지됐습니다. 지금까지는 최고 5억 원까지만 빌릴 수 있었는데요. 이제 의미 없습니다. 5억 원보다 더 대출받을 수 있습니다.

 

이제 중도금 대출은 ‘아파트 분양가의 최대 60%까지’라는 딱 한 가지 기준만 남았습니다.

 

계산기를 한 번 두드려 보겠습니다.

 

아파트 분양가격이 15억 원이라면, 최대 60%인 9억까지 중도금 대출이 가능합니다. 매달 이자납부에 허리가 휘지는 않을지 원리금 상환계획 등을 면밀히 따져봐야겠습니다만, 중도금 부담을 덜고 청약에 접근이 쉬워진 건 사실입니다. 강남 고가 아파트 청약시장이 문턱이 낮아질 거란 분석도 나옵니다.

 

주택담보대출 계산기 (금융감독원)

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그때는 안됐지만 지금은 된다!

주택도시보증공사(HUG)

"시공사와 입주자가 협의해서 대출 기간 등을 확정하면 (제도가 바뀌는 2023년 3월) 20일 이후에 도래하는 2회차 이상의 중도금에 대해서도 대출받을 수 있어"

 

이미 분양이 시작된, 진행 중인 단지도 소급 적용한다는 말입니다. 중도금 납부일자가 2023년 3월 20일 이후라면 대출을 받을 수 있습니다.

 

서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)’이 첫 수혜지가 됐습니다. 전용 84㎡ 기준 분양가격이 12~13억 선이어서 기존에는 중도금 대출이 어려웠는데요. 이제는 대출로 중도금을 치를 수 있습니다.

 

둔촌주공 당첨자, 4.82% 금리로 중도금 대출 받는다 (SBS Biz 2023. 3.15.)

- 중도금 대출금리 연 4.82%로 결정

- KB국민 하나 NH농협은행 등 금융기관 6곳과 중도금 대출 협약

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분양시장 훈풍 기대...양극화 우려도

정부는 이번에 중도금 대출 상한과 인당 대출 한도를 없애면서, 규제 완화, 또는 규제 정상화라고 설명합니다. 과도한 규제를 풀었다는 입장입니다. 미분양 쌓이지 않게, 부동산 시장에 온기가 돌게 하려는 의도인데요. 영끌족들에게 꿀이 될지 독이 될지도 조금은 더 지켜봐야겠습니다.

 

전문가들은 일단 분양시장에 따스한 봄바람이 불 거라고 예상합니다. 마침 3~4월이 분양 성수기인데요. 군불을 열심히 때어 보아도 아랫목만 뜨끈해질 뿐 외풍 때문에 코가 시린 집이 있습니다. 서울 수도권 아파트에는 이른바 줍줍까지 더해 청약 수요가 대거 몰리겠지만, 지방은 더더욱 소외될 수도 있습니다. 양극화가 심해질 우려가 큽니다.

 

고정 vs 변동 뭐가 유리할까...고민 깊어지는 주담대 (해럴드경제 2023. 3.20.)

 

특례보금자리론

* 9억 이하 주택, 연 4%대 고정금리, 최대 5억 대출

* 소득 무관, 중도상환수수료 없음

[ 특례보금자리론 개요 ]

[ 특례보금자리론 Q&A ]

 

 

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