[부동산] 서울 아파트 분양가 평당 3,500만원 육박...30평대가 12억?

 

바쁘다 바빠 현대사회, 눈코 뜰 새 없이 열심히 일해도, 잔업하고 야근하고 알바하고, 투잡 쓰리잡까지 뛰면서 있는 돈 없는 돈 싹싹 긁어모아 보지만...

 

비싸다 비싸 서울 집값, 날아오르는 아파트 가격 뒤쫓아 가느라, 두 발 달린 우리 서민들은 오늘도 숨이 턱턱 차오릅니다. 은행의 힘을 빌리는 것이 금융자본주의 시대의 레버리지라고 배우긴 했습니다만, 영끌해서 툭 짊어진 담보대출 보따리는 어깨를 무겁게 짓누릅니다.

 

이렇게 아파트가 많은데 왜 나만 집이 없는 것인가! (사진출처: 연합뉴스)

 

 

서울 아파트 분양가 얼마나 올랐나?

 

서울 아파트 분양가는 평균가격이 얼마나 될까요? 평당 2천만 원대 중반 즈음이라고 생각했는데요.

 

(자료출처: 부동산R114, 연합뉴스, 매일경제)

 

3.3㎡/평당 3,474만 원입니다. 지난해 2022년에 사상 처음으로 3,000만 원을 돌파했고요. 3,500만 원을 육박하고 있습니다. 1년 사이 약 24%, 평당 676만 원이 올랐습니다.

 

이번 통계는, 부동산 시장분석 플랫폼 ‘부동산R114’에서 발표한 자료입니다.(2023년 3월 14일) 공급면적 기준이고, 공공분양과 임대를 제외한 민간분양만 집계한 결과입니다.

 

* 공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적

* 전용면적 : 아파트 현관문을 열고 들어선 곳부터 가족들이 쓰는 방, 거실, 화장실, 주방 등의 실내 생활공간을 말함. 베란다(발코니)는 통상 ‘서비스 면적’이라고 부르며 전용면적에 포함되지 않음. (전용면적 + 서비스면적 = 실사용면적, 실제로 사용하는 면적)

* 주거공용면적 : 다른 세대와 함께 쓰는 –공용으로 사용하는- 계단, 복도, 엘리베이터 등을 말함.

 

 

 

34평 아파트가 12억이라고?

 

(자료출처: 부동산R114, 동아일보)

 

표를 다시 볼까요. 지난해 2022년 상승률은 역대 세 번째입니다.

2018년 : 29.8%

2012년 : 25.4%

2022년 : 24.2%

 

최근 몇 년 동안의 추이만 살펴봐도 부쩍 올랐습니다.

2019년 : -6.8%

2020년 :  1.3%

2021년 :  5.7%

2022년 : 24.2%

 

상승률만 놓고 본다면, 전국 17개 시도 가운데 두 번째로 높습니다. 충남(27.3%)이 1위였고, 서울(24.2%)이 2위였습니다.

 

24%, 676만원... 확 와닿진 않으시죠? 그래서 국평(국민 평형, 국민 대다수가 선호하는 평형) 계산기를 두드려 봤습니다. 서울 아파트 84㎡/34평형 분양가는 약 12억 원, 59㎡/25평형 분양가는 약 9억 원입니다. 평균 가격이 이 정도라는 얘깁니다. 매매가나 호가 아니고 ‘분양가’입니다. 헉;;

 

 

전국 추세도 상승기류?

 

서울 뿐 아니라 전국적으로도 상승세는 뚜렷합니다.

 

부동산 전문 리서치기업 ‘리얼투데이’가 3월 14일 공개한 자료를 보면, 민간분양 아파트의 ‘전국’ 평균 분양가는 2023년 1월에 최고치를 찍었습니다. (주택도시보증공사 HUG의 민간아파트 분양가격 동향)

* HUG (KHUG) : Korea Housing & Urban Guarantee Corporation

 

각 연도에서 맨 왼쪽 빨간 막대 = 전국 평균 (자료출처: 주택도시보증공사HUG)

 

3.3㎡/평당 전국 평균 분양가는

2022년 1월 : 15,715,000원

2018년 1월 : 10,362,000원

계속 올랐습니다. 2018년과 2022년을 비교하면 4년 만에 50%가량 올랐습니다. 어이쿠;;

 

 

거래절벽이라는데 평당 분양가 치솟는 이유?

 

부동산 시장에서 곡소리가 나올 만큼 ‘거래절벽’이라던데, 집값 바닥 치려면 멀었다는데, 더더더 떨어질 거라던데... 통계를 보니까 또다시 헷갈립니다.

 

 

민간분양만 집계한 결과라고는 하지만, 자료를 보고 있자니... 흠... 집값 떨어진다는 말들이 왜 전부 거짓말 같죠? 평당 분양가가 이렇게나 큰 폭으로 치솟는 이유를 좀 알아봐야겠습니다.

 

 

(1) 원자재 가격 상승

첫째는 원자재 가격 상승입니다. 러시아-우크라이나 전쟁이 1년 넘게 지속되고, 전 세계적인 인플레이션까지 더해 철근, 콘크리트 등 건설자재 값이 많이 올랐습니다. 건설사는 분양가에 비용을 반영할 수밖에 없죠.

 

(2) 기본형 건축비 상승

둘째, 자재 가격 때문에 기본형 건축비도 올랐습니다. ‘기본형 건축비’란 민간 건설업체가 아파트를 분양할 때 정부에서 “이 정도 수준에서 하라”고 정해주는 이른바 ‘표준 건축비’입니다. 택지비(땅값)와 가산비용을 제외하고 아파트 건축에 들어가는 전체 비용인데요. 분양가 상한선의 기준이 되기도 합니다.

 

 

국토교통부는 1년에 2번씩(3월 1일, 9월 15일) 기본형 건축비를 산정하는데요. (16~25층 이하, 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 기준) 지난해 2022년에는 3번(2월, 7월, 9월)을 했습니다. 현실적인 가격을 반영(?)하느라 세 차례나 올렸다는 뜻입니다. 2023년 새해 들어서는 2월부터 일찌감치 조정에 들어갔습니다. 지난해 2022년 9월 대비 2.05%가 추가로 인상됐더군요.

 

16~25층 이하, 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택의 ‘㎡당 건축비 상한액’

2022년 2월 182만 9,000원

2022년 7월 185만 7,000원

2022년 9월 190만 4,000원

2023년 2월 194만 3,000원

 

(3) 공시지가 상승

셋째, 택지비(땅값)를 결정하는 ‘공시지가’도 영향을 미쳤습니다. 지난해 2022년 서울의 ‘표준지 공시지가’ 상승률이 11.21%였습니다. 13년 계속해서 상승했고요. 전국에서 서울 상승률이 가장 높았습니다. 분양가 상승으로 곧바로 이어진 것이죠.

 

* 공시지가

국토교통부가 해마다 1월 1일 기준으로 발표하는 전국의 땅값, 단위면적(㎡) 당 가격. (공시=공개적으로 널리 알리는, 지가=땅값, 영어로는 officially assessed land price 라고 적는데 아주 직관적이네요.) 합리적이고 일관성 있게 체계적으로 토지 가격을 관리하는 제도

 

* 표준지 공시지가

정부가 전국에서 과세 대상인 개별 토지 가운데 대표성이 있는 토지를 선정하고 조사해서 공시하는 땅값.

 

 

분양가 더 오르면 내 집 마련 어쩌나?

 

그렇다면 아파트 평당 분양가는 앞으로도 더 오를까요? 계속 가파르게 상승세를 탈까요? 내 집 마련이 절실한 시민들 입장에서 가장 궁금한 부분입니다. 정답은 없습니다. 부동산 전문가들 의견은 이렇습니다.

 

권일 / '부동산인포' 리서치팀장

“건설 자재비가 이미 높아진 데다 분양가 상한제 완화, 기본형 건축비 인상 등으로 분양가 인상 기조는 당분간 지속될 가능성이 커”(중앙일보) “전체적으로 물가가 내려가지 않는 이상 당분간은 분양가가 떨어지기 어려운 구도... 현재 금리가 높은 만큼 내 집 마련에 있어서 대출 등의 금융운용을 개인 여건에 맞게 체계적으로 계획하는 것이 중요”(매일경제)

 

박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원

“서울은 여전히 분양 수요가 많기 때문에 한번 상승한 분양가는 쉽게 낮아지기 어려워... 다만 주변 시세와 비교했을 때 분양가가 터무니없이 높으면 ‘미분양 부메랑’을 맞을 수도 있어서 (건설사도 분양가를) 마냥 올릴 수는 없을 것”(경향신문)

 

 

건설사도 마냥 달갑지만은 않다?

 

윤석열 정부가 2023년 1.3대책을 내면서 분양가 상한제가 완화됐습니다. 서울 강남 3구(서초, 강남, 송파) + 용산구를 제외하면, 서울 전 지역이 분양가 상한제를 적용받지 않습니다. 서울 아파트 분양가는 고공행진할 거다, 본격적으로 상승을 부채질할 거다, 우려가 있었는데요. 건설사 입장에서는 재량껏 분양가를 책정할 수 있으니 걸림돌이 쑥 빠진 상황이긴 합니다. 신나서 야호를 부를 것 같습니다만, 현실은 또 그렇지가 못합니다.

 

우르르 미분양 사태가 발생하면, 결국 건설사 손해입니다. 무턱대고 욕심을 부릴 수 없는 처지입니다. 게다가 금리인상으로 부동산 경기는 지금보다 더 꽁꽁 얼어붙을 수도 있습니다. 적절한 선에서 분양가를 책정하고 물량을 빨리 완판해 버리는 게 오히려 필살기가 될 수 있습니다.

 

영등포구 ‘영등포자이 디그니티’는 윤석열 정부의 부동산 규제완화 정책이 나온 뒤 ‘첫’ 분양한 단지였습니다. 분양가는 3.3㎡/평당 3,411만 원이었는데요. 규제가 적용되지 않는데도 분양가 상한제를 기준으로 정했던 가격 그대로 나왔습니다. 분양가 치고는 다소 높게 책정됐다는 평가도 많았지만 결과적으로 미분양 없이 완판에 성공할 것 같습니다.

 

 

3월 휘경자이 디센시아, 4월 래미안 라그란데...평당 2천만 원대?

 

분양가 부담이 커질수록 분양가 상한제 아파트에 눈을 돌리라는 조언도 있습니다. 공식은 그런데 현실은 아닌 것 같습니다. 특히 서울에서는 분양가 상한제 적용을 받는 네 곳, 강남, 서초, 송파, 용산은 너무나도 넘사벽이지 않습니까? 내 집 마련의 꿈은 이렇게 점점 멀어지는 걸까요? 흨;;

 

동대문구에서 곧 공급 소식이 있습니다. 3월 분양하는 ‘휘경자이 디센시아’와 4월 분양하는 ‘래미안 라그란데’는 3.3㎡/평당 분양가를 2,900만 원대로 책정할 예정이라고 합니다. 앞서 말씀드린 평균치 3,474만 원보다는 싸네요. 2022년 평균가격 2,798만 원에서는 조금 오른 수준입니다.

 

참고로, 역대 최고 분양가를 기록한 곳은 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’입니다. 3.3㎡/평당 5,669만 원입니다. 강남 대치동 ‘은마 아파트’가 3.3㎡/평당 7,100만 원, 아직까지는 예상 가격입니다만 일반분양 최고가를 곧 갈아치우게 될 것 같습니다. 평당 7,100만 원이라니... 와아...!

 

 

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